快手編輯部

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破產人士 永遠不能申請按揭?

破產人士 永遠不能申請按揭?

曾破產的人士經常以為自己一世都不能買樓,因銀行不願意承造按揭。 破產期間環聯信貸資料庫(TU)不會有信貸評級(TU Grade),如果沒有評級的話,銀行真的不能承造按揭。 當破產令解取後,曾破產的人士應該主動聯絡環聯,要求更新你的資料並重新啟動計算信貸評級。當破產令解除後7年,便可以申請按揭。申請按揭時,再沒有新的過期未償還債務,信貸評級便不會太差,只要供款入息比率及壓力測試合格,該按揭申請亦會順利批出。 但要留意,不要再申請曾欠款的銀行。因為那間銀行永遠也不會再批任何貸款給你。 相關文章: 信用卡多年無用一直欠年費,令TU信貸評級降級而影響買樓申請按揭 信貸評級E至I, 還款後幾耐才可洗底?

甩發展商一二按 轉按到銀行 注意事項

甩發展商一二按 轉按到銀行 注意事項

不少買家都會買一手新樓,其中一個好處就是發展商會提供發展商一按/二按,協助買家上車。往往發展商都會提供頭2-3年低息貸款,及較容易批出貸款,吸引買家使用。 但是過了頭2年低息蜜月期之後,按揭利率會增加至約5.625%,業主就會轉按到正規銀行,繼續享用更低利率的銀行。 以下有幾個需要注意的重要,需要業主特別留意: 注意事項一:需在收樓後才可轉按 業主可在收樓前3個月前申請轉按到正規銀行,待收樓後才可以提取貸款。 一般新樓的樓花期大約20個月,但是,最近因疫情影響,不少樓盤都有延遲收樓問題,以將軍澳海茵莊園為例,關鍵日期由2022年8月31日延遲7個月至2023年3月31日。 相關文章:一手新樓發展商遲交樓 影響按揭批核 加息爆壓測 如果一個新樓盤,樓花期24個月,但延遲6個月收樓,發展商提供首2年利率2%,其後利率5.625%。由於轉按到銀行必須等待收樓後才可以取款,故此業主需要硬食6個月高息,令業主大失預算。 注意事項二:如申請高成數按揭,需聲明自住用途 由於部分發展商按揭提供80%一按計劃,加上極寬鬆的審批就能批出按揭申請,而且借80%按揭,不用業主聲明自住用途,出租亦可以借出80%按揭。 當業主過了2年低息蜜月期後,由於樓價近2年未有顯著變化,打算轉按到銀行,申請高成數按揭,並經按揭保險公司審批。但是,業主需要提供自住的聲明,例如:水、電、煤賬單。如果業主收樓後一直出租單位,便不會有自住證明。故此,香港按揭證券有限公司 (HKMC) 或 昆士蘭保險香港 (QBE) 都不會批出高成數按揭。 相關文章:買樓申請9成按揭有咩條件? 注意事項三:不能套現...

物業甩名或轉名,可以重做9成/高成數按揭?

物業甩名或轉名,可以重做9成/高成數按揭?

將物業轉名或者除名(甩名),其實是當一個新買賣處理便可,按揭成數最高可借9成,按揭年期30年。 樓價1000萬以下,可借到9成按揭。 樓價1000-1125萬,可借上限900萬。 樓價1125-1200萬,可借到9成按揭。 樓價1200-1920萬,可借上限960萬。 樓價1920萬以上,最多借5成。 相關文章: 買樓申請9成按揭有咩條件? 想買樓? 先學按揭 準備文件 按揭全攻略 而村屋按揭成數只可做到最高85%。 村屋最高按揭成數: 村屋價值(港元) 最高按揭成數(首次置業) 最高按揭成數(非首次置業) $1,000 萬或以下 85%...

申請按揭 用大銀行定中小型銀行?

申請按揭 用大銀行定中小型銀行?

市場上有多間銀行,申請四大銀行如:匯豐、中銀、恒生、渣打還是一些中小型銀行,例如:花旗、工銀、中信、星展、東亞比較好呢?不少置業人士都會選擇按揭計劃較好的銀行來申請按揭。 一般來說,選用大銀行批審速度較快,而中小型銀行一般按揭及中介現金回贈會比較高,而且審批較鬆。 申請人可以首先比較一下每間銀行的按揭利率,特別是最近P按計劃及H按計劃封頂利率有所不同,要清楚那間銀行的按揭利率最低。 相關文章:同時收到多間銀行按揭Offer,應如何選擇? 在審批速度上,如申請6成或以下按揭,大行往往只需要一星期左右,便可以批出按揭。而中小型銀行可能需要4星期時間才能批出按揭。但是,中小型銀行的審批往往較有彈性,一些最複雜的按揭,例如:無糧單無稅單的專業人士、自僱人士、收入不穩定的人士,或者唐樓、村屋等物業,都屬於按揭的奇難雜症,一般中小型銀行會比較願意批出按揭。 相關文章: 無糧單 無稅單 無入息證明 可以做按揭? 自僱人士申請按揭,可否申請高成數按揭? 村屋按揭最難批?買村屋前要注意甚麼事項? 另外,有些人以為中小型銀行實力最弱,當銀行負債時,便會向客人 Call Loan。其實銀行 Call Loan 機會十分細,特別是做了高成數按揭的貸款人,有按保公司擔保,不會因為負資產而 Call Loan。除非申請人的銀行戶口有涉嫌洗黑錢活動,或可參考以下文章了解更多:...

物業甩名或轉名,能分幾次轉來慳印花稅?

物業甩名或轉名,能分幾次轉來慳印花稅?

現時,若香港永久性居民持有本地物業後,再購入本地物業需繳付15%印花稅,因此,香港市場興起聯名物業「甩名」熱潮,令業主可以回復首置客身份,然後購買第二個物業時,可免收15%印花稅。但事實上,這種操作並非零風險,在某些情況下,稅局有權追討印花稅的差額。 夫妻聯名物業「甩名」 舉例一對夫婦持有聯名物業,市值$800萬,丈夫希望「甩名」予妻子(即將50%業權出售給妻子),以重回首置客身分,然後再買第二個物業,便毋須繳付15%印花稅,兩夫婦便可以各持一層物業。而在「甩名」過程中,若一次過「甩名」予妻子需要付$90,000印花稅,但是,如果分2次轉,每次轉$200萬,便合共只需付$200印花稅而已。 重回首置客身分後購買物業,雖然避了15%印花稅,也是絕對合法。但是,這情況可能會被稅局追收慳了的印花稅。 分兩次甩名仍視為同一交易 先講「一系列交易」,在上述例子,「甩名」時分2次轉,每次轉$200萬,每次「甩名」印花稅僅100元,合共只需付$200印花稅,這個方法看來很着數,但如果稅局的「超級電腦」察覺到這個情況,便會將兩次「甩名」交易視為同一次交易,綜合400萬元來計算印花稅。稅局會先向事主查問為何要分兩次「甩名」,若不能提供令稅局滿意的答案,事主便會被追收差額,即約9萬元。 可能有人會想到,如果分批「甩名」,再分幾年完成,能不能被稅局視為獨立交易?在法律上,七年內稅局是有權追收;分批「甩名」時間相隔愈短,被追收機會便愈大,業主也很難自圓其說,解釋為何短時間內連續多次「甩名」。而且,很多時未驚動稅局,律師樓已率先把關。當律師樓意識到短時間內業主連續分批「甩名」,便會主動向顧客收取正價印花稅,然後代交稅局。 另外,如果假設一位父親持有價值400萬元物業,並將這物業轉名給兩名女兒,每人各持50%業權,長女及次女各持業權價值200萬元,交易每次只需繳100元印花稅,故此兩次交易只繳200元印花稅,這個情況可以慳稅嗎? 答案是不可以的,如果是同一份買賣合約,這明顯是「一系列交易」,稅局會視為同一宗交易處理。因此400萬元物業「轉名」交易須繳90,000元印花稅。加上,正如上述提及,律師樓肯定會率先把關,顧客必定會功敗垂成。 若以上「轉名」交易並不是以同一份合約處理,而是分批處理,先轉50%予長女,過了一段時間後,再轉50%給次女,這樣又是否可行呢?其實這樣會踏進灰色地帶,因為確實存在不同時間「轉名」予不同繼承人的可能性及需要,而不是因為慳稅,稅局將保留最終決定權和追討權。 或許客人會覺得最壞情況是稅局追回原來應付的稅,並沒有罰款,那麼應都可「博一博」吧。 要留意幾件事: 被稅局「開了file」很麻煩,往後經常稅局都會有調查。 稅局有權用自己的估價去計算印花稅,樓價可能有機會高過$400萬。 兩次轉名,每次都要付律師費,又要重做按揭。如那兩次轉名每次都相隔少於一年,每次重做按揭都要罰息,一般銀行首年罰息2%-3.7% (2%+現金回贈) 稅局如決定追稅,在限期內當時人要馬上清還,否則罰款會隨住時間幾何級數上升。 相關文章: 物業甩名或轉名,可以重做9成/高成數按揭? 物業甩名/轉名...

申請按揭,可以申請幾多間銀行?

申請按揭,可以申請幾多間銀行?

經常聽到要貨比三家,那麼按揭申請是否都應該申請多間銀行,甚至申請多達5,6間銀行呢? 首先,申請5,6間銀行未必是一件好事,原因有以下2點: 1 銀行會知道客人申請多間銀行 由於銀行職員會查詢客人的信貸報告 (TU),當職員見到已經有多間銀行同樣查詢客人的TU紀錄,所以銀行便會得知客人申請多間銀行。事實上,只得一間銀行會贏,其他幾間銀行都只能白做,銀行職員亦會知道客人最終跟自己承造按揭的機會有多大,當知道客人簽的機會率(conversion rate)都不高時,便會跟不足,HEA做,最於損失可能都是客人。 2 申請高成數按揭時,申請表上的資料有可能不一致 由於申請高成數按揭,好多時都經香港按揭證券有限公司 (HKMC) 審批,如審批人員看到幾份同一貸款人的申請表後,發現每份申請表上的資料都有出入,便會查證資料的真偽,更會要求申請者補交更多的文件,最終拖慢了批核速度。因此,如同時申請多間銀行按揭,必須確保申請表上的資料一致。 另外要留意,按保公司只會審批一次,審批結果適用於所有申請過的銀行。故此,如銀行A申請按揭用香港按揭證券有限公司 (HKMC),不幸拒批擔保,透過銀行B都是用HKMC審批,仍然會拒批擔保。但申請人仍然可以透過其他銀行向另一間按保公司昆士蘭保險香港 (QBE)申請高成數按揭。如對自己入息及批核欠缺信心,可向快手按揭專家轉介申請按揭,我們可以協助前後腳申請2間按保公司,增加審批機會。 有一個例外情況,如申請人在銀行A及銀行B,分別提供不同的擔保人,HKMC 會根據每個擔保人的狀況,分開獨立審批每間銀行的申請。 申請多間銀行不會影響TU評級 另外,有部分平台/youtuber會講到,按揭不要申請太多銀行,因為會影響TU評分的。但其實,樓宇按揭是secured Loan,所有查詢、申請和提取都不會影響信貸評級,所以即使申請5,6間銀行都不會影響到TU評級。但當客人不準時還款,就會影響到信貸評級。...

銀行重推按揭預先批核 申請流程 所需文件 利與弊

銀行重推按揭預先批核 申請流程 所需文件 利與弊

一般來說,買家需要簽署臨時買賣合約後,才能申請按揭。最近,有部分銀行重推「按揭預先批核」,讓置業人士更有信心按揭能夠成功批出。 甚麼是按揭預先批核服務? 預先批核服務是指有意置業人士,可以於買樓前先向銀行申請按揭,待銀行初步批核後,再於指定時間內購入其物業。客戶可以提供一個預計想購入的單位,而不用真正購入單位,銀行會根據你預計購入的單位作出按揭審批。 重啟預先批核原因? 樓市受到疫情及經濟加息衝擊,連帶按揭市場亦受拖累,生意趨向淡靜,銀行為了吸引客戶而重推按揭預先批核服務,盡早留住潛在客戶。 如何申請預先批核? 準買家可以找快手按揭專家協助轉介合適的銀行進行預批,費用全免。一般來說,準買家需要填寫銀行的申請表格,並提供個人資料、及入息證明等,銀行亦會審核申請人的信貸紀錄及評級。當順利批出按揭後,銀行會提供書面證明,顯示按揭息率、貸款金額、還款年期等資料。銀行會在兩星期至一個月內批出結果。如買家申請高成數按揭的預批,批核時間會更長。 預先批核有甚麼好處? 1 預先得知自己的借款能力 買家可以先了解自己是否有足夠能力置業,以避免申請按揭後才發現無法通過入息審查。 2 預批可以鎖定按揭利率 香港即將進入加息周期,如準買家打算置業,暫時未搵到心儀單位,但又擔心銀行將會加息或加至封頂位,預批就能鎖定現時的按揭利率,不受加息影響,銀行批出預先批核的結果有效期一般為1個月,襯這段時間買樓,鎖定按揭利率。 3 縮短成交期 如果在買入單位前已經處理好按揭問題,當然便能夠用最短的一個月成交期,提早收樓,比一般2-3個月成交期會較快。 預先批核有甚麼壞處? 未買始終不是實客,預先批核一般都很慢,因為銀行不會優先處理個案,用指定單位來預批成功才簽臨時買賣合約,到時荀盤都由其他人買走了。 申請預先批核有甚麼注意事項?...

按揭獲批後突然失業或轉工,銀行會不會call loan?

按揭獲批後突然失業或轉工,銀行會不會call loan?

甚麼是call loan? 先了解甚麼是call loan, call loan 是一個貸款相關的用語,意思是指銀行要求借款人即時償還所借出的貸款。Call loan雖然可以指任何貸款,但一般常見的call loan都是發生在物業相關的按揭貸款上。根據合約所列明,銀行是有權在任何時刻向貸款人call loan ,要求即時還款。然而,call loan的權利通常都只是為了保障銀行一方,正常情況下銀行並不會無故call loan,畢竟銀行也要做生意,如果經常突發要求借款人還錢的話,對於在行業內的聲譽也會有所影響。 按揭獲批後突然失業或轉工,銀行會不會call loan? 按揭成功獲批後,銀行不再需要貸款人提供最新的入息證明,所以一般而言銀行在不知道申請人失業或轉工的情況下,會執行放款(drawdown)。但是,有些銀行會在放款日抽樣做 employment check,即會打電話到貸款人的公司查核貸款人是否仍然在該公司工作。如果做employment check時銀行發現貸款人已不再在申報的公司工作,便會做以下事情: 銀行會先要求貸款人提交新公司的僱傭合約、新公司的的收入證明及新公司的聯絡資料...

【啟德新盤攻略】啟德海灣1按揭全攻略 + 付款計劃詳情 + 首期預算 + 綠色按揭現金回贈 + 快手按揭中介回贈 + 抽新樓回佣優惠

【啟德新盤攻略】啟德海灣1按揭全攻略 + 付款計劃詳情 + 首期預算 + 綠色按揭現金回贈 + 快手按揭中介回贈 + 抽新樓回佣優惠

由嘉華國際、會德豐地產及中國海外合作發展的PARK PENINSULA承豐道15號項目為啟德海灣,啟德海灣共分成兩期,共2138伙。第一期為「啟德海灣1」(KT Marina 1),由1座住宅大廈組成,細分為2A、2B、2C,共提供1017伙,戶型由1房至3房不等,主打2房單位。項目預計關鍵日期為2024年11月30日。 快手按揭轉介為大家拆解啟德海灣1(KT Marina 1)按揭詳情,包括每月供款,收入要求,首期預算等等資訊。 啟德海灣1(KT Marina 1)付款計劃簡介 待樓書公佈後更新 啟德海灣1(KT Marina 1)按揭全攻略 (每月供款、收入要求、置業成本) 借9成按揭,有甚麼要求? 1. 1000萬或以下物業 (已落成物業) 或...

夫婦之間 可以同時擁有2間高成數按揭的物業嗎?

夫婦之間 可以同時擁有2間高成數按揭的物業嗎?

香港人喜歡儲磚頭保值,不少人想用盡槓桿,用最低的首期,用盡人頭,買入最多的物業。 例如,物業A由丈夫持有,借盡9成按揭自住,仍有餘額給妻子購買物業,打算借盡9成偷雞出租。 但是,這類按揭申請往往出事,香港按揭證券有限公司 (HKMC) 或 昆士蘭保險香港 (QBE) 都未能承諾擔保。由於高成數按揭其中一個條件是要自住,銀行及按保公司可從環聯信貸資料庫(TU) 及 稅單得知二人是夫婦關係。基於丈夫持有的物業已經是申請高成數按揭,理論上太太亦需要與先生同住,而不是分開居住,故此,按保公司有理由相信新買物業並非當作自住用途,不能批出申請。 相關文章:高成數按揭偷雞出租? 小心墮違規陷阱!業主自保攻略 由於夫婦之間會有機會會合併報稅,清楚顯示配偶的名稱。故可由稅單得知二人關係是夫婦。另外,在申請人的環聯信貸紀錄上,會列出曾經使用過的通訊地址,也有銀行會就以上所有地址作出查冊,一看便得知查冊上的業主名稱與配偶名稱相同,也是導致批不到高成數按揭的主因。 相關文章:借高成數按揭未必批?8個扔批理由 有些情況,有機會可向按保公司解釋的,例如:細屋搬大屋,舊物業即將賣出。新物業更近上班地點/子女上學校網。但審批權仍在於按保公司,有權選擇不相信申請人的自住目的,拒絕批出高成數按揭。如對自己的實際情況欠缺信心,可向快手按揭專家轉介申請按揭,我們可以協助前後腳申請2間按保公司,增加審批機會。 但要留意,在高成數的按揭申請表,需要申請人聲明自住,如被按保公司發現,這屬於虛假聲明。如對政府作出虛假聲明,有可能要承擔法律責任。 其實,有部分發展商提供發展商一按按揭計劃,不需要申請人聲明自住用途,詳情亦可向快手按揭專家查詢。

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