在2021年有討論區熱烈討論，買家因被住宅物業的豪華裝修所吸引，而且已向地產經紀了解過單位並不是凶宅，雖然簽訂臨時買賣合約前發現銀行估價不足，但認為持有臨時買賣合約到銀行申請按揭時可估足價，故同意以＄620萬購買單位，並付了大訂＄62萬。 根據片段提及，當買家帶同臨時買賣合約到銀行申請按揭時被告知估價不足，銀行建議請估價師親身到單位視察，因有機會可以提高銀行估價，所以買家請估價師上單位視察。估價師發現裝修經過大改動，包括廚廁的間隔，屬不合法改動，因此拒絕批出按揭。最後買家只好撻訂，除了損失$62萬外，還需付地產雙邊佣金共$12.4萬。 本篇文章中，不會討論片段所指個案的真實性，事件中那方應要承擔更大的責任。快手按揭 想藉今次個案說明銀行要求驗樓後的注意事項，申請按揭會否因為改建而借不到按揭的深入分析！ 因此，買樓前一定要留意室內有沒有改建，睇樓時要帶同原積圖則，跟屋內間隔作對比。普通的改建如不涉及主力牆，申請按揭是可被接受。如梗廚改成開放廚、加板間房等，一般都不會有太大問題。但如果有重大改建，涉及主力牆，廚房及廁所對調等大改動而沒有向屋宇署入則，申請按揭時有可能拒批，因為銀行假定了該單位觸犯法例，若買樓前需要知道改建後有沒有入則，可上屋宇署的百圖網查閱，網址如下：https://bravo.bd.gov.hk/login.action 在百樓圖網輸入物業地址，可查閱該改建有沒有申請 alteration and additional works。如果有入則，屋宇署會發出「滿意紙」。滿意紙和圖則都可在百樓圖網內查閱得到。 銀行要求驗樓的情況 1. 樓齡大 大銀行如匯豐、中銀、渣打等，都會對30年以上樓齡的單幢樓特別敏感，樓齡愈大，愈容易成為銀行驗樓的目標。如果買家申請高成數按揭，驗樓機率會更大。 2. 物業類別 有些物業類別，如村屋、唐樓和工商物業，銀行一般都要求驗樓。 3. 物業有屋宇署命令 查冊上，如有Order 24...

由恒地發展的粉嶺北馬適路8號第二期項目，One Innovale - Bellevue，提供408伙，戶型由開放式至3房，實用面積由221-501呎，開放式戶入場單位折實價為306.8萬起，預計關鍵日期為2023年6月30日。 快手按揭轉介為大家拆解One Innovale 按揭詳情，包括每月供款，收入要求，首期預算等等資訊。 One Innovale 付款計劃簡介   60 天即供付款計劃 (照定價 -7%) 發展商不提供備用按揭貸款 於買方簽署臨時買賣合約時支付樓價5%。 於買方簽署臨時買賣合約後60天內支付樓價95%。 60 天即供付款計劃...

根據金管局規定，以資產水平為基準，最高可以申請4成按揭。 甚麼是資產按揭？ 簡單來說，以資產作為抵押品去借按揭。一般適用於一些沒有工作收入或退休人士，因手上有豐厚的資產，希望以資產水平計算以承造物業按揭。另一類就是有現契樓的人去做，因本身物業已經完成了按揭還款，資產淨值最高。 以資產水平申請按揭如何計算？ 如現契樓，客人沒有工作及現金，銀行會以物業一半價格去計算資產淨值。例如：物業估價為600萬，資產淨值為 600萬 / 2 = 300萬。大部分銀行會以可借300萬的4成，即最多借120萬，亦有部分銀行會以可借300萬的5成，即最多借150萬。 如果想借足600萬的4成按揭，就要利用流動資產加入計算，例如現金存款、股票、基金、債券等，達到銀行要求的水平，以上例子，只要申請人有90萬流動資產，便可以借足4成。 資產按揭特點 入息、租金收入等不會計算，純計資產和債務 按揭上限是4成，如本身已有按揭要扣減1成，即只能借3成。 現金，股票可當資產，但要證明到該資產在銀行戶口最少3個月才被計算。不過亦有銀行一個月都可計資產。 如沒有工作及現金，純只得一層自住樓，用資產淨值申請按揭，大部份銀行只借到兩成或兩成半。 資產淨值申請按揭好處 申請按揭時，需要準備的文件不多，只需要有住址證明、身份證及銀行戶口證明就可以向銀行遞交申請。 申請難度最低，銀行只需要估到價，及證明有足夠的資產淨值便會批出按揭。 靈活套現，彃性高，可以作其他投資用途：例如再買一層物業、保費融資、高息債券等。

不少客人都會每兩年做一次轉按，一來可以加按套現，二來可享盡現金回贈及中介回贈。 事實上，除了這兩個好處之外，第三個好處就是每次轉按時，都需要估價，如每次轉按時都拉高估價一點，長遠計有助你的物業升值。原因是完成轉按後那估價便會永久留在估價行內。 當整體樓市上升時，原本被拉高了的估值也因為樓市上升再向上調整。當每2年都重覆這個操作後，不難理解的是，你的物業估值應會跑贏香港整體樓市、以至同屋苑的其他單位甚至比樓上單位。 事實上，用哪間估價行時都有一些技巧，例如：匯豐 HSBC 只參考戴德粱行估價，而恒生也有自己獨立的估價部門。當轉按到這兩間銀行，推高了的估價也會永久性地留在這些銀行的物業估值內。 另外有些銀行可參考多間估價行 ，如果想拉高估價，可以嘗試透過快手按揭轉介，幫你盡力拉高估價。因為我們相熟的 Banker 會為我們的客人不斷嘗試，找出最高估值，然後經我們轉介表格，申請轉按，賺盡中介回贈。 因為估價行都會需要賺錢的，Banker向估價員拉估價時，估價員便會衡量和那 banker的合作關係。關係好，自然估價會鬆手，可以拉到價。 而客人自己致電/親身到銀行問估價都不會做到這個效果，他們只會將最常用的估價回答你，那估價一定是不夠高，但會在估價行留下紀錄，失去了拉高估價的機會。 其實，銀行估價是有成本的，銀行需要付出估價報告費用。估價行的營運方式如下： banker打給估價行幫客人估價 估價員進行估價 客人同意申請轉按 估價行提供完整估價報告，並向銀行收取估價報告費用，一般估價報告幾百至幾千元不等。 相關文章：銀行估價高於成交價，銀行有機會唔批按揭？

在新的按揭措施下，1000萬的物業可借9成按揭；1000-1125萬的物業可借900萬；1125-1200萬的物業可借8成按揭；1200-1920萬的物業可借960萬。這政策令到不少上車客只需要1-2成首期，便可上車。 相關文章： 想買樓？ 先學按揭 準備文件 按揭全攻略 自僱人士申請按揭，可否申請高成數按揭？ 但是，很多準買家對9成按揭都一知半解，以為無論甚麼情況，銀行都會借出9成按揭貸款。事實上，香港按揭證券有限公司 (HKMC) 及 昆士蘭保險香港 (QBE) 借高成數按揭都會不少要求及條件，申請人需要合乎準則，按證公司才會願意擔保該貸款。 以下是按證公司8個拒絕擔保貸款的原因： 1 虛假收入 有不少客人都會借用家人/自己公司自製入息，但當中的技巧又不精通，結果令按證公司職員懷疑。例如：銀行會進行公司查冊要求提供一至兩年稅單、強積金供款紀錄等，當看到申請人申報地址與公司申請地址相同時，更會作出深入調查，如果按證公司有合理懷疑該收入是假收入，基本上不會擔保個案。 如在家族公司工作，亦證明公司必須是實在的營運公司，而且具有盈利，真實受僱，申請高成數按揭是沒有問題的。 相關文章：自僱人士申請按揭，可否申請高成數按揭？ 2...

現時各大銀行正在搶按揭市場，部分銀行的現金回贈高達2.3%，除了銀行按揭回贈之外，近年不少聰明的客戶都會經中介申請按揭，原因是額外再有中介回贈，而快手按揭轉介的中介回贈更達到0.4%，做到全港做高。解答按揭疑難而我們快手按揭轉介，一定全力以赴，會為您全面拆解個案，提供專家的深入專業分析，一對一免費講解，解答各類按揭難題。銀行審批條件亦相對複雜，例如樓齡、年齡、多層物業按揭、物業類型及建築物頒令等都會影響按揭審批，快手按揭專家會找出獲取銀行最佳按揭方案。專人免費為你格價幫您搵出最優惠、最適合的按揭利率，最合適您的銀行，細心講解申請按揭過程中所有細節，令您更易選擇合適的按揭計劃，並在申請樓宇按揭的過程中更加安心。我們的按揭專員亦會協助客人填寫銀行按揭申請表及收集按揭所需文件給予銀行，客人不用費心神處理繁複的按揭流程。按揭申請進度快手按揭專家時刻緊貼您的按揭申請進度，令手續繁複的申請過程變得輕鬆簡單。我們亦致力保障客人的個人私隱，進行按揭比較後，客戶亦可選擇直接聯絡銀行申請按揭，以保障客戶私隱。按揭流程第一步聯絡快手按揭專家，了解您的按揭需要，為您揀選最合適、最優惠的銀行。第二步填妥按揭轉介表格，向銀行辦理按揭申請，為確保客戶必定收到中介回贈，我們會向客戶發出「獎賞承諾書」。「獎賞承諾書」是一個重要合約文件， 保障客戶獲得現金回贈的權利。第三步成功取得按揭貸款後，快手額外回贈會在2個月內經由支票方式入帳並提供收據作證明。額外回贈跟據金管局指引，如按揭現金回贈超過 1％，銀行會把現金回贈扣減按揭成數上限，不論該現金回贈是銀行給客人或中介給客人，客人需要向銀行申報中介獎賞金額。而很多客人都不想在按揭申請表填寫，因為不想被扣減貸款額！若果透過第三方轉介客戶給我們，我們的額外中介回贈會存到第三方的銀行帳戶。相關文章：銀行按揭現金回贈幾時有？【一表睇晒】

有些業主因年紀老邁，會把住宅物業送贈予子孫，但這些「送契樓」與購買的物業有何分別呢？「送契樓」又可否申請按揭呢？「送契樓」是什麼？送契樓是指業主將業權贈予他人，一般是親人，最常見的是夫婦、親子之間的送贈，當中沒有代價或成交金額，又或只是象徵式的金額，在土地註冊處上會以「送讓契」(Deed of Gift)字眼反映出來。如何分辨物業是否送契？土地註冊處查冊上，上一次業權轉讓列明是「deed of gift」即使冊上沒列明是「deed of gift」，但對上一次業權轉讓時亦沒列出代價(consideration)代價嚴重偏離當時市價，而且沒有經地產代理經手（即內部轉讓），個別銀行亦視之為送契。送契樓對按揭的影響「送契樓」的送贈法律程序一般需時 3 年才完成，過程中業權並不穩固，送贈物業實際上是受限於破產條例，以防止送贈者在申請破產前將資產轉移。若送贈的業主在破產前五年內將物業送予他人，可被視作故意轉移資產避債，債權人可透過破產管理署追索回物業，期間之買賣轉讓交易或宣告無效，物業交還破產管理署處理償還債務。物業是按揭貸款中的抵押品，若借款人無力還款，銀行可將物業變賣抵債，由於送契樓存在被破產管理署討回的風險， 故此對於銀行來說，替未滿五年期的送契樓承造按揭是存在高風險的。因此，大部分銀行考慮到送契樓法律程序需時，如果送贈人破產的話又會引起一場業權風波，故拒絕為5年內曾簽送讓契或無償轉讓契的物業批出按揭。同時，大型銀行為安全起見，更不會為8 至 10 年前送出的物業承造按揭，大大影響了受贈人將來放售物業到市場的機會。送契樓的業權轉讓過了五年就可做按揭?答案並非必然。原因是大部份銀行對送契樓取態保守，不同銀行亦會自行對送契樓作出商業決定；例如有些銀行願意為剛過五年送贈期的物業提供按揭，有些則要求送契年期必需達八年或十年以上，但大前提在於銀行認可(on-list)的律師樓，也確認物業沒有被債權人追溯的風險，銀行才願意承造按揭。另外，更有部份銀行只會按個別情況考慮，甚或全然拒絕送契樓按揭。即使有些銀行願意承造按揭，銀行提出的按揭條款亦可能受影響，按揭成數可能受限，按揭息率亦可能較高，故準買家簽約前應先向銀行及on-list的律師樓查詢。送贈契可慳付印花稅？不少業主以為，「買賣」方式需要繳付印花稅，「送贈」方式轉名的住宅物業不需繳付印花稅。「送贈」一樣要繳付印花稅，所付稅項可能比「買賣」方式為多，原因是「買賣」方式轉名是以買賣價計稅，而「送贈」則是以律師樓估價計稅，如果贈方與受方是直系親屬，就要按第二標準稅率支付從價印花稅。若送贈日起36個月內出售單位，新業主一樣要付額外印花稅。故此，近年親人移交樓宇業權的方式較多以內部轉讓形式進行，除了沒有上述送契樓衍生之問題，亦因為按照現行稅制，不論近親是否持有物業，近親之間轉讓物業亦只需繳交稅率較低之首置印花稅，而且，只需處理好按揭事宜，仍有按揭貸款之物業仍可進行轉讓。

近年香港樓價高企，即使有回落，也只回落很少幅度，因此很多想買樓的買家也未能上車，所以最近有一些百無禁忌的買家選擇以低價買入單位作自住，貪其比一般單位便宜2至3成，另外也有一些樓市投資者視買賣凶宅為「另類投資」。雖然凶宅比一般單位便宜，但銀行可以估到價嗎？銀行可以批到按揭嗎？ 凶宅程度影響估價 影響凶宅的估價以及能否獲得估價取決於四個因素： 命案的性質 事件轟動的程度 死者的人數 事件發生距今時間 因此銀行在估價時會考慮案件的嚴重性，例如曾經發生過分屍或謀殺的單位估價，會低於曾發生自殺事件的單位。 銀行可以估到價嗎？ 現時有個別大型銀行會提供網上物業估價，但如果所購入的住宅物業是凶宅的話，銀行網上估價不一定準確，因為銀行沒有一個部門去調查按揭物業是不是凶宅或凶宅同層，主要是靠估價行提供，估價行會根據內部存檔及翻查新聞確定單位是否凶宅。如估價行得知某單位是凶宅，便不會提供估價，若單位是「極凶」，估價行甚至會全層都不估價。因此銀行未必會顯示估價，如有顯示估價，銀行也不一定有把凶宅因素加至網上估價當中。若買家有意購入物業，建議先諮詢快手按揭專家，為你查詢該物業的估價，並提示單位有機會是凶宅或是凶宅同層。 若銀行估到價，是否肯定可做按揭？ 銀行的網上物業估價不是經常更新，故此網上估價只是能作參考，有時可能估價行已得知是凶宅，只是銀行未更新網上系統，所以網上估價並不能盡信 大部份銀行不會只用一間估價行。如客人去這些銀行做估價，銀行職員可能只會隨機找一間估價行估價，若該估價行不知該單位是凶宅而提供的估價是到價，令客人誤以為銀行估到便去買該凶宅單位，購買後到銀行正式正式申請按揭時，職員可能會用另一間估價行估價而該估價行得知單位為凶宅，銀行便不能承造按揭。 有些估價行在最初未有臨時買賣合約時不會假設單位是凶宅而提供估價，但到真正要申請按揭時，估價行需出估價報告，所以估價行職員會正式調查單位是不是凶宅，如所屬單位是凶宅，便會在估價報告註明是凶宅，銀行看到估價報告便會拒批按揭申請。 即使估價行及銀行都不知單位是凶宅而批出按揭，如日後知悉的話，銀行是有權call loan的。 已有銀行可做凶宅按揭 近期有些估價行都開始肯對凶宅估價，是會以屋苑的市價作估值，然後打個折。但由於買家都是以低於市價買凶宅或凶宅同層，所以即使估價行估價時打了折，按揭也應可借足，而且避免了「undervaluation」問題。 例如，某屋苑的單位市價800萬，但事故單位叫價560萬，比市價低30%。如估價行不知該單位有事故，照估800萬，買家以560萬買反而難做按揭，因有「undervaluation」問題。銀行一般如買入價比估價大幅「undervalued」 都未必會批按揭，因有送契之嫌。...

申請9成按揭，需為固定受薪人士，即根據底薪來計算供款與入息比率及壓力測試。 事實上，除底薪外，還有雙糧可以當入息計，計算供款與入息比率及壓力測試。 不過，申請人需要提供僱員合約，證明公司會發放雙糧的，例如合約上要顯示 Guarantee double pay, Will pay extra one month salary 等等字眼。 例如：申請人每月入息 $50,000，有13個月糧，收入計算為 $50,000 X 13 / 12...

申請按揭時，銀行都會看申請人之信貸評級。如果信貸評級 (TU Grade) 愈差，銀行審批的機會會愈低。但其實信貸評級差也不一定代表按揭審批不到，最主要是看申請人為何評級會跌得太差，最好是經快手按揭專家介紹下，到指定銀行先做預先批核，若按揭申請成功，才決定購入單位。 最常見的情況是，申請人過去曾經有遲還款紀錄，或因為轉了地址，而收不到銀行月結單而忘記繳交卡數。亦有可能是信用卡所產生之年費欠款，但多年未有理會。 只要申請人了解自己的信貸評級因甚麼原因所導致，盡快去處理問題，清還欠款，並要求銀行出信證明欠款並事件已經解決的情況下，仍有銀行會接受按揭申請。 但申請人還清欠款後，信貸評級會在1個月左右反映並改善。此時，可以嘗試向中小型銀行或財務機構申請信用卡 (例如WeWa卡或AEON卡)，看看能否批出信用卡就知道信貸評級是否已回升。緊記要建立良好理財習慣，隨著時間信貸評級便會上升。那麼，就算曾經破過產都易做按揭。 銀行對於欠數或拖數會留下長久紀錄，便要等5年後先會完全洗底。有些銀行則會貸款人清數後在環聯刪除欠款紀錄。而信貸評級亦會在還清欠款後幾個月才會慢慢改善。申請人要繼續保持良好的準時還款紀錄，才會令信貸評級繼續改善。 相關文章： 信用卡多年無用一直欠年費，令TU信貸評級降級而影響買樓申請按揭 申請按揭，太多信用卡或無信用卡都有影響