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送契樓可申請按揭嗎?

送契樓可申請按揭嗎?

有些業主因年紀老邁,會把住宅物業送贈予子孫,但這些「送契樓」與購買的物業有何分別呢?「送契樓」又可否申請按揭呢?「送契樓」是什麼?送契樓是指業主將業權贈予他人,一般是親人,最常見的是夫婦、親子之間的送贈,當中沒有代價或成交金額,又或只是象徵式的金額,在土地註冊處上會以「送讓契」(Deed of Gift)字眼反映出來。如何分辨物業是否送契?土地註冊處查冊上,上一次業權轉讓列明是「deed of gift」即使冊上沒列明是「deed of gift」,但對上一次業權轉讓時亦沒列出代價(consideration)代價嚴重偏離當時市價,而且沒有經地產代理經手(即內部轉讓),個別銀行亦視之為送契。送契樓對按揭的影響「送契樓」的送贈法律程序一般需時 3 年才完成,過程中業權並不穩固,送贈物業實際上是受限於破產條例,以防止送贈者在申請破產前將資產轉移。若送贈的業主在破產前五年內將物業送予他人,可被視作故意轉移資產避債,債權人可透過破產管理署追索回物業,期間之買賣轉讓交易或宣告無效,物業交還破產管理署處理償還債務。物業是按揭貸款中的抵押品,若借款人無力還款,銀行可將物業變賣抵債,由於送契樓存在被破產管理署討回的風險, 故此對於銀行來說,替未滿五年期的送契樓承造按揭是存在高風險的。因此,大部分銀行考慮到送契樓法律程序需時,如果送贈人破產的話又會引起一場業權風波,故拒絕為5年內曾簽送讓契或無償轉讓契的物業批出按揭。同時,大型銀行為安全起見,更不會為8 至 10 年前送出的物業承造按揭,大大影響了受贈人將來放售物業到市場的機會。送契樓的業權轉讓過了五年就可做按揭?答案並非必然。原因是大部份銀行對送契樓取態保守,不同銀行亦會自行對送契樓作出商業決定;例如有些銀行願意為剛過五年送贈期的物業提供按揭,有些則要求送契年期必需達八年或十年以上,但大前提在於銀行認可(on-list)的律師樓,也確認物業沒有被債權人追溯的風險,銀行才願意承造按揭。另外,更有部份銀行只會按個別情況考慮,甚或全然拒絕送契樓按揭。即使有些銀行願意承造按揭,銀行提出的按揭條款亦可能受影響,按揭成數可能受限,按揭息率亦可能較高,故準買家簽約前應先向銀行及on-list的律師樓查詢。送贈契可慳付印花稅?不少業主以為,「買賣」方式需要繳付印花稅,「送贈」方式轉名的住宅物業不需繳付印花稅。「送贈」一樣要繳付印花稅,所付稅項可能比「買賣」方式為多,原因是「買賣」方式轉名是以買賣價計稅,而「送贈」則是以律師樓估價計稅,如果贈方與受方是直系親屬,就要按第二標準稅率支付從價印花稅。若送贈日起36個月內出售單位,新業主一樣要付額外印花稅。故此,近年親人移交樓宇業權的方式較多以內部轉讓形式進行,除了沒有上述送契樓衍生之問題,亦因為按照現行稅制,不論近親是否持有物業,近親之間轉讓物業亦只需繳交稅率較低之首置印花稅,而且,只需處理好按揭事宜,仍有按揭貸款之物業仍可進行轉讓。

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