快手編輯部

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如何避免購入凶宅

如何避免購入凶宅

很多準買家買樓時都擔心會買到凶宅,除了害怕住進去會渾身不適、會有怪事發生外,也會擔心難以申請按揭及日後轉手困難。究竟什麼是凶宅?什麼情況下單位才會被稱為凶宅?如何查出凶宅?什麼是凶宅?香港的地產市場上和法律上並沒有為凶宅作出定義,沒有法定文件解釋何謂凶宅,只能依照一般人的廣泛認同定出一個模糊的框架。在一般情況下,除非傷者出現身體僵直、腐爛、出現屍班或身首異處等明顯死亡徵狀,救護員才可在案發現場斷定傷者已經死亡。如有人在家中服毒自殺,沒有了呼吸及心跳,但救護員到達時並未發現上述明顯死亡徵狀,傷者被送抵醫院後才由醫生宣告搶救無效,該個案的死亡地點便是醫院而不是家中。假如傷者在家中被直接宣告死亡或送抵醫院後不久便宣告搶救無效,會有較大機會被紀錄為凶宅。相反,如果隔了一段長時間才被宣告死亡,或因其他併發症而身故,被紀錄為凶宅的機會較少。因此,要定義一個單位是否屬於凶宅,可能視乎不同方面的考慮。死亡原因非自然死亡個案,包括意外、他殺或自殺死亡個案都會被視為凶宅,例如墮樓、劫殺、燒炭或摔倒後失救等。而自然死亡的個案,被認定為凶宅的機會較少,例如老人在家中因長期病患身故,法律上會被判定為自然死亡或病死,通常都不會被當作凶宅。死亡時間即是單位內死者的陳屍時間。如果死者屬於自然逝去,但是屍體經過一個月、屍身已經腐爛後才被人發現,這種情況也會被當為凶宅。死亡地點假設兇案發生於單位內,那該單位必然成為凶宅。另一方面,假設死者由30樓跳到5樓單位平台死亡,30樓和5樓兩戶單位,均會成為凶宅。公開程度如果所發生死亡事故十分轟動,發生的意外曾經上頭版新聞,變成眾人知曉的凶案大廈,凶案同層的單位可能也會遭受牽連,成為銀行拒批按揭的凶宅。如何避免購入凶宅查核凶宅網在Google, Yahoo等搜尋網站,輸入「凶宅」,便搜尋到多個坊間的凶宅網,雖然在凶宅網上標註的凶宅不會清楚列明詳細地址,而是提及哪一個屋苑哪一座,是高層中層或是低層,發生過甚麼事等等。但是,也能夠提供足夠的資料讓準買家警醒,準買家也可尋找相關新聞圖片,自行比對周圍環境,確認單位座向。如果準買家發現自己想要購入的單位與凶宅網上的資料相似便要格外小心。然而, 凶宅網也有可能不會把所有凶宅的資料都包括在內,所以凶宅網沒有紀錄也不代表你的單位不是凶宅。因此準買家還需要再進一步向銀行查證。向銀行查詢估價在簽署臨時買賣合約前,準買家可登入各大銀行的估價網站,輸入單位的詳細地址包括屋苑名稱、樓層、座數及室,正常的話會顯示這物業的最新估價,但如顯示「0」或「不適用」的話,好大機會在銀行角度你層樓是凶宅,基本上銀行會拒絕你的按揭申請。若單位有估價但估價比其他的單位為低,在這情況下,準買家便能推斷出該單位是有問題了。要求地產代理簽字作証香港法律上,地產代理是有義務及有責任在成交前告知新買家該單位是否凶宅,如果物業代理知道該單位是凶宅,然後在促成交易時故意隱瞞,業主便能藉此原因追討損失又或是踢契。故此, 買家可以在簽署臨時買賣合約前,要求地產代理簽字作實證證實該單位不是凶宅。因為如果地產代理簽名作實,之後查出涉及的單位是凶宅,地產代理便需要負責任。故此地產代理一定會很小心確保涉及的物業不是凶宅。向管理員及街坊查詢大型物管公司管理的屋苑管理員一般都訓練有素,當你向他查問時,他們為免招惹麻煩都會說「唔係好清楚」,但小型屋苑或單幢樓嘅管理員就有機會透露一些消息。另外,你亦可請教區內公園的街坊,他們有機會同你講晒成個故仔嘅來龍去脈。透過政府土地注冊署處網頁在土地註冊記錄(查冊)內,有些情況下會看到單位被註上死亡證。死亡證會記錄死者身份、死亡日期、地點以及死因。可是,查冊內只會註上與業權有關的文件,如果死者並非單位業主,他的死亡證便不會被註上查冊。反過來說,業主在持有單位期間身故,又是否一定會有死亡證註上查冊呢?假如單位是以聯權契(長命契)形式持有,只須將已過身業主的死亡證註上查冊,基本已確立其餘在生業主業權,這情況下常會見到過身業主的死亡證。假如單位是以單名或分權契形式持有,有關業權將以遺產承辦形式處理,便不會註上死亡證了。假如賣家是從遺產承辦中獲得業權,買家可嘗試向賣家索取往生者的死亡證,以查看有關資訊。但假如遺產承辦是再上一手業主的個案,便難以取得往生者的死亡證了。相關文章:凶宅在銀行估到價,可以做按揭?

轉按未完成但原銀行叫火險續保,應怎樣處理?

轉按未完成但原銀行叫火險續保,應怎樣處理?

如住宅物業仍有按揭,是必定需要購買火險的,由於申請按揭時是把住宅物業抵押給銀行,所以銀行必定會要求業主買火險,以保障當意外發生時銀行可以獲得足夠賠償,或起碼物業的原貌得以還原。而一般申請按揭的銀行會送第一年的火險,然後每年都會出信給貸款人確認是否續保,出信時間大約是保單到期前1-2個月,信件內容是如不提出反對便會自動火險續保。若貸款人不回覆那信件,銀行便當貸款人同意續保火險。 很多貸款人在罰息期完結後便會把住宅物業轉按至其他銀行,因為可以取得銀行回贈及按揭中介回贈,如轉按時是申請按保後3年內而新按揭成數低於6成,更可申請退按揭保險費。而且在轉按後,新銀行一般都會送首年火險,所以決定了轉按後,在原銀行續保火險是很不智的。但如在這時收到原銀行的續保信,應如何處理呢? 先續保原銀行,完成轉按後退保 大家要明白一個道理,只要住宅物業仍有按揭就必定需要有火險,不能有空檔期,住宅物業每一天都要有火險保障,否則是違反按揭契。 例如,現在是6月1日,正在申請轉按,預計轉按提款日期(drawdown date)為8月1日(原銀行該日完罰息期)。如果律師樓已確定8月1日能完成轉按,雖然罰息期一完結便馬上轉到新銀行,但原銀行在8月1日也會自動續保。如不想原銀行自動續保,便要在7月31日或之前完成轉按,那麼新銀行送的火險在7月31日生效後,8月1日原銀行便不需續保。但是,若在7月31日完成轉按,因原銀行罰息期未過,便要罰息一年,為慳數千元火險而被罰息貸款額1%或以上絕對不著數。 雖然8月1日原銀行續保火險,但轉按已完成,新銀行的首年免費火險也即時生效後,貸款人可馬上到原銀行退保。 退保有手續費嗎? 退保不會完全退足100%年費,會按比例計算,而且有minimum charge。以上面例子,原銀行8月1日續保,雖然貸款人馬上申請退保,但保險公司也會把1天當成一個月去收取保費,即年費最少也要扣起一個月,有些保險公司會收取一筆手續費後,其餘才可退。 新屋苑一般包火險 大部份新屋苑的管理費都包了火險,因此申貸款人便不需要再買,所以轉按時也不需理會續保或退保。由於轉按大部份銀行都會送一年火險,對於新屋苑的業主便享受不到這優惠,因不能用銀行送的火險向管理處申請管理費豁免火險部份。 相關文章:做按揭要買火險,如何比較火險保費?

【有危有機】趁估價偏低,加按套現重上8成按揭

【有危有機】趁估價偏低,加按套現重上8成按揭

今年至今,樓價大跌,根據差餉物業估價署公布樓價創3年新低,今年跌幅6.5%,個別屋苑跌幅更加高達1成。 樓市下跌,業主宜守不宜賣,可考慮轉按加按套現。 根據現時金管局的指引,樓價600萬元或以下,可重上按揭保險,借足八成,按揭年期25年。而600萬元以上的物業,轉按最多只能借六成,按揭年期30年。 今次的樓價下跌,造就以往估價700萬物業,可重新估價跌入600萬以下的界線,重按8成按揭,讓業主因而得益,可利用加按出來的資金,作其他投資用途、趁大跌市中再買入超筍物業,或者投資車位,又或者放在Mortgage Link繼續收息等等。 相關文章: 加按套現 投資車位 甚麼是高息戶口 600萬物業重上8成按揭 以600萬物業為例,按揭成數重上80%,借貸額為480萬,加上65折按揭保險費$62,400,總借貸額為4,862,400,以按揭利率:3.375%,以還款年期:25年計算,每月供款為:24,184,壓力測試下的收入要求為:49,502。 樓價 6,000,000 按揭成數 80% 貸款額 4,800,000 65折按揭保險費 62,400 總貸款額...

信貸評級E至I, 還款後幾耐才可洗底?

信貸評級E至I, 還款後幾耐才可洗底?

甚麼是信貸評級? 信貸評分 (Credit Score) 是經由環聯信貸公司 (TransUnion,又稱TU) 根據客戶的信貸紀錄,理財習慣(如:還款紀錄、總結餘、信貸紀錄長短、信貸帳戶種類,以及新開立的信貸帳戶)而經過濾及計算得出的評分信貸評分分數由1000-4000分不等,按評分分為10級,稱信貸評級 (Credit Rating),信貸評級分A 至J一共十級,而A是最高評級。當客戶申請私人貸款或按揭時,銀行及財務公司會向環聯索取客戶的信貸報告 (TU Report),從而得知客戶的信貸狀況及考慮各種因素,來決定是否批核客戶的貸款申請和計算貸款利率。 信貸評級(TU評級)一覽 信貸評級 信貸評分 TU信貸評級 A 3526-4000 優良 B...

買內地樓,能否在港做按揭?按揭所需文件、按揭流程

買內地樓,能否在港做按揭?按揭所需文件、按揭流程

近年,香港人轉到大灣區 (深圳、中山 、珠海、廣州、佛山、東莞、惠州、肇慶及江門) 買樓,部份香港銀行針對大灣區物業提供按揭服務,讓港人可以在港申請按揭,並且以港元貸款,息率亦較內地為低,而按揭利率為 P-1.5%至P-2%,以P為5.625%計算,利率介乎3.625%至3.675%。雖然利率仍較香港利率為貴,但仍低於內地按揭,可以在港申請按揭的銀行: 中銀香港大灣區「置業易」計劃,只適用於一手自住物業,最高可按樓價或估值的60%,上限為1000萬港元,還款期長達30年。 建設銀行亞洲「內地一手新樓按揭」計劃,貸款額度為40萬起,最高可達1500萬(深圳、廣州及珠海市)或1000萬(其他大灣區城市),但不超過樓價或估值的六成(以較低者為準),貸款期最長30年。 中信銀行國際「大灣區按揭計劃」,覆蓋深圳、中山及珠海的一手/現契住宅物業,最高可借1,000萬港元,或物業估值之70%(以較低者為準),還款期長達30年。 華僑永亨銀行「大灣區住宅物業按揭」計劃,涵蓋珠海、深圳、廣州、佛山的指定一手住宅物業項目,貸款額度為100萬起,以浮動利率計算利息,貸款期最長25年。 工銀亞洲「灣區置業通」計劃,適用於指定一手/現契住房,貸款額度可達1,000萬港元,不超過樓價或估值的60%(以較低者為準),還款期長達30年。 大陸樓 按揭申請所需文件 有效身份證明文件:身份證和回鄉證 有關物業之買賣證明文件:一手住房銷售合同/不動產權證書(即「房產證」) 收入證明:最近3個月的薪俸證明(糧單)和銀行月結單,以及僱員合約 住址證明:本地住址證明(例:銀行月結單或水電費單) 在港申請按揭流程 如果購買一手物業,可以透過匯款將首期由香港賬戶匯款到國內賬戶,再經國內賬戶向發展商支付首期。 帶備所需文件連同申請表,前往香港銀行分行遞交按揭貸款申請。 成功批核後,於香港律師樓簽署法律及貸款文件。由内地及香港兩地律師交接代辦相關事宜。...

【新盤按揭】油塘新盤 朗譽 Chill Residence 按揭全攻略 + 付款計劃詳情 + 首期預算 + 綠色按揭現金回贈 + 快手按揭中介回贈 + 抽新樓回佣優惠

【新盤按揭】油塘新盤 朗譽 Chill Residence 按揭全攻略 + 付款計劃詳情 + 首期預算 + 綠色按揭現金回贈 + 快手按揭中介回贈 + 抽新樓回佣優惠

由保利置業尚嘉控股合作發展的油塘高超道住宅項目,朗譽 (Chill Residence),由兩座住宅大廈組成,提供634伙,戶型由開放式至3房,實用面積由246-730呎,261呎開放式戶入場單位折實價為413.95萬起,預計關鍵日期為2025年3月31日。 快手按揭轉介為大家拆解朗譽 (Chill Residence) 按揭詳情,包括每月供款,收入要求,首期預算等等資訊。 朗譽 (Chill Residence) 付款計劃簡介   180天現金付款計劃 (照定價 -15%) 於買方簽署臨時買賣合約時支付樓價5%。 於買方簽署臨時買賣合約後60天內支付樓價5%。 於買方簽署臨時買賣合約後180天內支付樓價90%。 同區置業升級180天現金付款計劃 (照定價...

【新盤按揭】粉嶺新盤 One Innovale – Bellevue 按揭全攻略 + 付款計劃詳情 + 首期預算 + 綠色按揭現金回贈 + 快手按揭中介回贈 + 抽新樓回佣優惠

【新盤按揭】粉嶺新盤 One Innovale – Cabanna 按揭全攻略 + 付款計劃詳情 + 首期預算 + 綠色按揭現金回贈 + 快手按揭中介回贈 + 抽新樓回佣優惠

由恒地發展的粉嶺北馬適路8號第三期項目,One Innovale - Cabanna,由兩座15層高住宅大廈組成,提供565伙,戶型由開放式至4房,實用面積由158-1,054呎,開放式戶入場單位折實價為276.3萬起,預計關鍵日期為2023年6月30日。 快手按揭轉介為大家拆解 One Innovale - Cabanna 按揭詳情,包括每月供款,收入要求,首期預算等等資訊。 One Innovale - Cabanna 付款計劃簡介   60 天即供付款計劃 (照定價 -7%)...

轉按罰息期內換樓可以免罰息嗎?

轉按罰息期內換樓可以免罰息嗎?

快手按揭專家網頁的文章已提及過轉按的好處,但有些客人因不清楚自己轉按罰息期期間會否換樓或賣樓,擔心轉按後,在罰息期期間樓或賣樓便要付罰息,覺得沒有好處,沒有利益,因此堅持不轉按。 相關文章:甚麼是轉按?轉按Q&A 罰息期內換樓 若業主在罰息期內賣樓,部分銀行雖然會罰息,但如在賣樓半年內再購買新物業並在該銀行承造按揭的話,舊物業按揭的罰息便會退回給貸款人,而新購物業也有現金回贈,但回贈會打折,不一定可取足,但整個操作一定不會輸錢或輸機會成本。如果換樓的一賣一買是同時進行,舊物業甚至不用預繳罰息。 選擇罰息低的銀行 銀行為了吸引客戶轉按,一般都會有現金回贈給轉按的客戶,現時的轉按回贈高達貸款額的1.65%。再加上按揭中介的回贈,已達 2.7%。如果轉按的銀行首年罰息是貸款額之2% / 全數利息,次年 1% 的話,貸款人收了2.7%現金回贈後,就算即時賣樓要繳交罰息,都有著數,之後再買新物業的話,新按揭同樣可取2.7%現金回贈,但每間銀行的罰息不同。 相關文章:比較20間銀行的罰息期及罰率(一表睇晒,不斷更新) 罰息期內物業轉名 罰息期內物業轉名和換樓的情況一樣,有些銀行罰息期內轉名是可以免罰息,但按揭要需要重做,重新綁兩年。做轉按時,如有打算兩年內會轉名或拆名,建議選擇這類銀行。

離婚按揭有甚麼要注意?

離婚按揭有甚麼要注意?

正所謂「結婚容易離婚難」,結婚從來不是兩個人的事,是兩家人的事,而且離婚要處理撫養權、贍養費、財產分配等,並不比感情上的分離容易,令離婚變得更不容易,如果離婚後還持有仍有按揭的物業,應如何處理呢?當然最好方法是由夫婦二人協調得出兩個都能接受的結果。不過,若離婚夫婦未能就財產達成協議,就需要交由法庭作出分配。 夫妻離婚,法庭會傾向把婚姻居所判給擁有子女撫養權的一方,然後投資性質的物業便50/50分配,但最後結果要靠打官司。投資性的物業一般雙方都會賣出,然後分錢,但婚姻居所便可能需要轉名及重新申請按揭。 物業不能在官司期轉按或加按 一般當雙方決定離婚並要打官司時,律師會在雙方所有物業「起釘」,在田土查冊中會顯示 “Certified True Copy of Notice of Intention to Proceed with An Application for Ancillary Relief”。如起了釘,物業便不能賣,加按,或轉按,甚至出租,除非雙方簽名同意。銀行知道後不會call loan,只要繼續準時供樓便可以了。...

比較20間銀行的罰息期及罰率(一表睇晒,不斷更新)

比較20間銀行的罰息期及罰率(一表睇晒,不斷更新)

客人購買物業後申請按揭或轉按時,很多時只留意現金回贈,而忽略了罰息期,甚麼是罰息期、各銀行罰款是怎樣? 甚麼是罰息期 為了保障銀行收入,銀行在批出按揭時會訂立「罰息期」,如果業主在「罰息期」期間提前還款,便要另外繳交手續費,以補償銀行因提早收到貸款而損失的利息,亦防止貸款人成功申請按揭,取得現金回贈後立即轉按,獲取其他銀行的優惠。 銀行罰息期由 1 至 3 年不等,一般為 2 年,以提取貸款日期起計算。假設提取貸款日為 2021 年 1 月 1 日,罰息期為 2 年,即要到 2023 年...

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