樓花45天即供期是否有足夠時間申請按揭？

最近，新鴻基地產售賣樓花時，所提供的「即供」方式只有45天成交期內付款。其他發展商常見的成交期為2個月(60日)，若準業主選擇了「即供」方式，未必能趕得及申請8成至9成的高成數按揭，那可如何解決呢？

按揭成數的遊戲規則

現時政府放寬按揭成數(按揭新制)，1000萬以下物業可借9成，1000-1125萬物業可借900萬，1125-1200萬物業可借8成，1200-1920萬物業可借960萬，1920萬以上物業可借5成，但要注意按揭新制只適用於現樓，並不適用於「樓花」，因此，若準業主選擇以「即供」方式付款，只能使用按揭舊制，即400萬或以下物業可以申請9成按揭，400-450萬物業可借360萬，450-600萬可以申請8成按揭；600萬以上最多只借6成。

由於只有45天時間申請按揭，較正常2個月成交期為少，而且申請高成數按揭需要涉及銀行及按揭保險公司批核，比申請6成以下按揭的時間還要長，令到準業主很擔心。

中小型銀行通常審批按揭會較慢，因為審批按揭的人手較少，而大銀行審批按揭的人手較多，所以45天內批核按揭的問題不大，但有四點注意：

• 大型銀行按揭的現金回贈未必夠中小型銀行好，但好處是批核較快，因此無可避免。
• 2019年政府放寬按揭規限後，有個別銀行能夠做到首次置業人士申請高成數按揭可以豁免壓力測試(但仍要通過供款與入息比率)，惟「即供」不在此限。樓價600萬元或以下，以「即供」方式申請按揭，是否需要壓力測試？用甚麼標準？事實上，每間銀行做法不一。有些大型銀行壓力測試前後供款與入息比率(DSR)標準為50%及60%，有些為50%及65%，有些可有限度豁免。如需要深入了解按揭詳細，可向快手按揭專家查詢，為你找出最合適的方案。
• 其實成交期45天確實比較緊張，所以建議準業主在正式申請按揭前，預先準備所需的按揭文件，如最近3個月糧單、最近3個月銀行月結單、最近3個月MPF供款紀錄、最近年度稅單等，當成功購入單位後即時申請按揭，以趕及成交期前批出按揭。
• 如果到最後真的趕不及按揭申請，盡快與律師商討，向發展商申請延遲成交方案，但買家可能要支付相關的利息。或者，與律師商討後，出信給發展商將即供付款計劃改為其他付款計劃，以免出現撻訂情況。