送契樓可申請按揭嗎？

有些業主因年紀老邁，會把住宅物業送贈予子孫，但這些「送契樓」與購買的物業有何分別呢？「送契樓」又可否申請按揭呢？

「送契樓」是什麼？

送契樓是指業主將業權贈予他人，一般是親人，最常見的是夫婦、親子之間的送贈，當中沒有代價或成交金額，又或只是象徵式的金額，在土地註冊處上會以「送讓契」(Deed of Gift)字眼反映出來。

如何分辨物業是否送契？

1. 土地註冊處查冊上，上一次業權轉讓列明是「deed of gift」
2. 即使冊上沒列明是「deed of gift」，但對上一次業權轉讓時亦沒列出代價(consideration)
3. 代價嚴重偏離當時市價，而且沒有經地產代理經手（即內部轉讓），個別銀行亦視之為送契。

送契樓對按揭的影響

「送契樓」的送贈法律程序一般需時 3 年才完成，過程中業權並不穩固，送贈物業實際上是受限於破產條例，以防止送贈者在申請破產前將資產轉移。若送贈的業主在破產前五年內將物業送予他人，可被視作故意轉移資產避債，債權人可透過破產管理署追索回物業，期間之買賣轉讓交易或宣告無效，物業交還破產管理署處理償還債務。物業是按揭貸款中的抵押品，若借款人無力還款，銀行可將物業變賣抵債，由於送契樓存在被破產管理署討回的風險， 故此對於銀行來說，替未滿五年期的送契樓承造按揭是存在高風險的。

因此，大部分銀行考慮到送契樓法律程序需時，如果送贈人破產的話又會引起一場業權風波，故拒絕為5年內曾簽送讓契或無償轉讓契的物業批出按揭。同時，大型銀行為安全起見，更不會為8 至 10 年前送出的物業承造按揭，大大影響了受贈人將來放售物業到市場的機會。

送契樓的業權轉讓過了五年就可做按揭?

答案並非必然。原因是大部份銀行對送契樓取態保守，不同銀行亦會自行對送契樓作出商業決定；例如有些銀行願意為剛過五年送贈期的物業提供按揭，有些則要求送契年期必需達八年或十年以上，但大前提在於銀行認可(on-list)的律師樓，也確認物業沒有被債權人追溯的風險，銀行才願意承造按揭。另外，更有部份銀行只會按個別情況考慮，甚或全然拒絕送契樓按揭。

即使有些銀行願意承造按揭，銀行提出的按揭條款亦可能受影響，按揭成數可能受限，按揭息率亦可能較高，故準買家簽約前應先向銀行及on-list的律師樓查詢。

送贈契可慳付印花稅？

不少業主以為，「買賣」方式需要繳付印花稅，「送贈」方式轉名的住宅物業不需繳付印花稅。「送贈」一樣要繳付印花稅，所付稅項可能比「買賣」方式為多，原因是「買賣」方式轉名是以買賣價計稅，而「送贈」則是以律師樓估價計稅，如果贈方與受方是直系親屬，就要按第二標準稅率支付從價印花稅。若送贈日起36個月內出售單位，新業主一樣要付額外印花稅。

故此，近年親人移交樓宇業權的方式較多以內部轉讓形式進行，除了沒有上述送契樓衍生之問題，亦因為按照現行稅制，不論近親是否持有物業，近親之間轉讓物業亦只需繳交稅率較低之首置印花稅，而且，只需處理好按揭事宜，仍有按揭貸款之物業仍可進行轉讓。