甚麼是轉按？
轉按即是將一個原本已按給銀行的物業轉向另一間銀行申請按揭貸款，然後將物業由原本按揭的銀行贖回，並抵押予新的銀行。
在不同的市況下，按揭計劃改變，新的計劃可能會較舊計劃更優惠，供款更低，並提供現金回贈吸引客人，吸引不少業主將物業進行轉按。
不過，要記住按揭貸款合約通常設有2-3年的罰息期。很多人覺得買樓要供30年，淪為樓奴。但其實，只要掌握轉按技巧，30年供樓中有15年是免息的。
轉按的好處？
- 獲取更多的現金回贈
- 換取更優惠的按揭計劃，更慳利息
- 加按套現
- 聯名物業甩名 / 轉名
- 甩按保 取15%按揭保險費退回
- 每兩年做一次轉按，達到每次轉按後首年免息的效果
- 甩發展商一按 / 二按
- 清卡數 / 私人借貸
- 幫忙物業升值
轉按如何慳利息？
目前按揭最低利率都做到H+1.3%，如你現時的樓按利率是H+1.6%，轉去H+1.3%可慳利息。不過，現時的按揭利率未必可以做到慳利息，因為現時按揭利率已用封頂位計算(3.125 – 3.475%)，可能跟過去的按揭利率高。
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轉按如何賺現金回贈？
銀行為了吸引客戶轉按，一般都會有現金回贈給轉按的客戶，現時的轉按回贈高達貸款額的2.3%。假設貸款額是$600萬，轉按便可從銀行取得$115,000回贈。除此之外，經快手按揭轉介提供高達0.35% ($21,000)中介回贈，令總回贈達2.65%，已經差不多等同第一年利息。單是這原因便已吸引到客戶每兩至三年便轉按一次了。
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轉按如何套現作其他投資用途？
當物業升值，可以考慮轉按到其他銀行，將按揭成數重上6成，俗稱加按，套出現金作其他投資用途。
假如：現時餘下按揭$100萬，現時樓價銀行估值$600萬，轉按可重新做6成，即借$360萬。將其中的$100萬還給舊銀行，因此套現$260萬，可作投資或資金周轉用途。
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甚麼是mortgage link 高息戶口？
現時放錢入銀行是只有很少利息的，但向銀行申請按揭，大部分銀行都會送一個至三個的mortgage link 高息戶口，把錢放入這戶口可享相同於按揭利率的利息。即是說，現時樓按是3.375%，你在mortgage link戶口的存款也同樣享有3.375%活期存款利息，因而對沖了樓按利息。
不過，高息戶口上限是樓按貸按額的50%（有些銀行做到 60%）。即借款$300萬，便可存入高達$150萬入高息戶口並而享受3.375%年息。
甚麼是罰息期？
大部份按揭貸款合約會有包含一個「罰息期」的條款。目的是保障銀行的收入，若借款人在罰息期期間提早償還全部或部份按揭貸款，銀行都會向借款人收取手續費。
銀行最常見會設兩至三年罰息期，以三年罰息期計，首年內提早還款要付貸款額3% 手續費，第二年2%，第三年1% ，並收回現金回贈金額。
轉按如何甩按保 取15%按揭保險費退回？
如果物業在3年內，按揭成數少於6成，就無需要付按揭保費費。最理想的時間是過了兩年罰息期及未過3年期間，申請人可以透過退保（俗稱甩按保）取回 15%保費。當轉按完成後，到原本按揭銀行辦理退保手續就可以。補充一下，如果首年申請保費退款，可退回已繳按揭保費之 40%、兩年內退 25%、三年內退 15%。過了3年便不能再退回保險費。由於銀行有兩年的罰息期，故此，最理想的時間是過了兩年罰息期及未過3年期間。
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轉按兼甩名有甚麼好處？
由於政府的近年辣招，買第二套房需要付15%印花稅，因此過去幾年便產生了聯名物業甩名潮。目的是將其中一方甩名回復首置身份，再買樓避開付15%印花稅。故此，甩名以及轉按套現，提供首期給另一半再買多層的財技，近年是不斷地發生的。
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轉按如何提升估價？
每次轉按時，都需要估價，如每次轉按時都拉高估價一點，長遠計有助你的物業升值。原因是完成轉按後那估價便會永久留在估價行內。當估價愈高，轉按/加按的貸款額亦會提高。
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轉按按揭成數上限？
- 樓價600萬或以下，最多借8成，需經按揭保險公司審批，但還款年期最長僅25年
- 樓價600萬至834萬，最多可借6成
- 樓價834萬至1000萬，可借最多500萬
- 樓價1000萬以上，最多可借5成
轉按有甚麼費用？
轉按的費用有律師費，律師費一般為$6,000-$7,000。如果按揭有擔保人，律師樓需要準備額外文件，會牽涉約$500 附加費。另外，部分銀行亦會收取取契費，約$1,000。以上的費用及手續費相比數萬元銀行現金回贈，實在是微不足道。
轉按，最早何時可以申請呢？
- 普通轉按
銀行是以預期提款日前3個月接受申請。原銀行罰息期是9月1日，那麼申請轉按，最早可以6月1日時交申請表。到按揭批後律師樓安排 9月1日取款 (drawdown)，貸款人便能在罰息期完結後便自動轉按到新銀行。只要遞交轉按申請表，便能鎖定當時利率及現金回贈率，之後即使銀行轉按條款有甚麼改動；貸款尚未正式提取，申請人無須要擔心。如之後的按揭利率更低，或現金回贈更高，是可以向銀行申請減息及調整現金回贈率，即使已簽署貸款信，只要貸款尚未提取，申請人仍可以向銀行爭取重新定價。
- 樓花轉按
如是轉按而不是新造樓花按揭，銀行最早只能接受入伙日前3個月申請。例如入伙日為9月1日，6月1日便可申請樓花轉按。
- 高成數轉按
如轉按需要重做高成數按揭，需要完全過了罰息期 HKMC 才會接受申請。
轉按現金回贈幾時有？
按揭現金回贈過數所需時間因銀行而異。最快是匯豐銀行，如果戶口沒有問題，一般都是即日過數。其他銀行需時數天，最慢的銀行需時兩至三週。至於快手中介回贈，需時兩至三個月。
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另外要留意，跟據現時金管局指引，如果現金回贈少於貸款額的1%，是毋須扣減貸款額。但如果現金回贈超出貸款額的1%，有關現金回贈需要在貸款額內扣減，當完成買賣手續後，才會支付現金回贈給申請人。
轉按時，還要留意甚麼呢？
要留意新舊銀行是否可以完全承接，要經律師樓夾好取款日期。因為有些銀行是用月息計算利息的，只要過了還款日，便會扣除下個月的整個月利息。如果轉按有甚麼差池遲了一天轉按，便會雙重付利息。故此，這個部分需要好好與律師樓夾好轉按日期。
轉按不批，會不會影響原銀行按揭？
轉按如不獲批核，是不會影響原銀行的按揭，原因是轉按的申請狀況是不會注入TU或田土廳內，因此除了申請中的銀行，無任何機構知道貸款人正在申請轉按。當貸款人申請轉按時，新銀行會注有一個TU Enquiry 注入貸款人的TU內。TU Enquiry的意思是表示貸款人正在透過金融機構「查詢」TU。
原按銀行也不會知道有這個TU查詢，因為原銀行在沒有客人的授權下不能查閱貸款人的TU。
轉按有甚麼缺點？
- 要付律師費
- 申請人需要付出時間填寫銀行按揭申請表及到律師樓簽署按揭契等
- 做入息審查，壓力測試等，需要提供入息證明
- 轉按後，一般有2年罰息期，期間如賣樓會罰息
轉按無需託管 直接轉賬
業主轉按物業時，新承按銀行可將貸款直接存入原按揭銀行、套現餘額亦直接存入借款人戶口，無需經律師樓託管。除了可避免罕見的律師樓接管的情況外，亦可大大節省人手及時間。
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