想買樓？ 先學按揭 準備文件 按揭全攻略

第一次買樓，通常滿腦都是問題。而最多疑問，可能是按揭，很多人都會擔心自己的入息收入是否能夠借得足，亦很擔心銀行會否不審批按揭申請，而放棄買樓念頭。

正所謂「先求知，後投資」，有意置業的人士必須要清楚整個按揭流程、審批條件、所需文件等資訊，確定自己能夠借得足，才作出買樓的決定。否則，最嚴重上不到會，做不成按揭，便有可能需要撻訂，將一生儲來的首期化為污有。

只要清楚按揭知識，其他審批按揭都不是太複雜的事情，作為按揭專家，幾「爛」的料我們都見過，總有一個合適方案解決。本文整合基本的按揭知識給各位準買家：

1 準備好所需文件

如需要高成數按揭，需要以下文件：

1. 借款人及擔保人(如適用)之香港身份證
2. 物業買賣合約 (適用於新造按揭)
3. 最近3月個內發出之住址證明 (*如水費、電費單)
4. 工作及入息證明：最近財務年度之稅單
5. 最近3個月之糧單 (*非固定受薪人士一般須提供6個月證明)
6. 最近3個月之銀行月結單 (*非固定受薪人士一般須提供6個月證明)
7. 最近3個月的MPF供款紀錄 (*非固定受薪人士一般須提供6個月證明)
8. 僱主證明信或公司聘書
9. 最近一期活躍信用卡之月結單

如果申請6成以下按揭，所需文件比較簡單：

1. 借款人及擔保人(如適用)之香港身份證
2. 物業買賣合約 (適用於新造按揭)
3. 最近3月個內發出之住址證明 (*如水費、電費單)
4. 最近3個月之糧單 (*非固定受薪人士一般須提供6個月證明)
5. 最近3個月之銀行月結單 (*非固定受薪人士一般須提供6個月證明)
6. 最近財務年度之稅單

可參考其他常見問題：常見問題 – 申請按揭程序

2 工作的特性

銀行對固定收入並有自動轉帳出糧的人士審批較為寬鬆。當然，銀行亦會了解公司資料與申請者會否有相關，是否自僱，是否現金出糧、支票出糧，是否有報稅，是否有供MPF等等，都會影響審批成數。如果是自僱，需要提供審計報告(audit report)和公司利得稅單。

可參考以下文章：無糧單 無稅單 無入息證明 可以做按揭？

3 物業種類

如果是樓齡45年內、屋苑通常都可以做足30年按揭的，但如果是樓齡大、村屋或唐樓，可承造的按揭成數及按揭年期都有受到影響。另外，亦要留意田土廳有沒有「釘」（例如：屋宇處維修或清拆令，法庭糾紛等），這些因素都會直接影響銀行能否批出按揭，建議先向地產經紀做田土廳查冊，確定業權沒有任何負擔。另要特別留意，如果已經是現契樓，須向賣家確認樓契是否仍然完整無缺。

可參考以下文章：

村屋按揭最難批？買村屋前要注意甚麼事項？

唐樓 洋樓 年紀大 做唔做到30年按揭？

4 銀行估價

銀行會跟據估價行提供的估價報告而確定成交金額是否合理。如果成交價比估價高很多/低很多，都會影響審批成功的機會率。亦有些情況是，在未簽臨約之下未到價，在簽臨約後做到價。如果想保險一點，亦可以查詢快手按揭專家幫你估到價才簽臨約。亦要留意單位是否凶宅，或凶宅同層或上層下層，這些因素亦會影響能否批出按揭。

相關文章：

銀行估價高於成交價，銀行有機會唔批按揭？

每次轉按推高估價 提升物業估值

5 通過供款比率及壓力測試比率

跟據自己的收入情況及預算的樓價及按揭成數後，計計自己的入息是否能夠通過供款比率及壓力測試比率，除坊間的按揭計算機外，亦可以填寫以下表格，由快手按揭專家針對你的收入情況，幫你計出每月供款，可承受的最大樓價等資訊。以現時H按封頂位的3.375%計算，如每月還款不超過月薪的50%，以及如利息升到5.375%後每月還款不超過現時月薪的60%，而又沒有其他債務的話，壓力測試便順利通過。亦有部分銀行將壓力測試的基準調低到利息升到5.375%後每月還款不超過現時月薪的65%，甚至有銀行沒有壓力測試基準，詳情可向快手按揭專家為你的收入情況，作一個詳細的評估。

快手按揭預先批核評估

6 首期來源

銀行有機會問買樓的首期是從何來的，如果首期來源是自己儲回來的，或者是由家人提供的，都沒有問題。但如果從私人貸款而來的，銀行可能會把私貸金額從首期來源中扣減出來。

7 月結單的支出紀錄

亦要留意月結單上會否有一些固定的支出，銀行有機會覺得這些支出會用來還款，那就有機會扣減貸款額。但如果固定的支出目的是家用、保險等恆常性支出，只要有清楚解釋每筆支出目的，便沒有問題。