借高成數按揭未必批？8個拒批理由

在新的按揭措施下，1000萬的物業可借9成按揭；1000-1125萬的物業可借900萬；1125-1200萬的物業可借8成按揭；1200-1920萬的物業可借960萬。這政策令到不少上車客只需要1-2成首期，便可上車。

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自僱人士申請按揭，可否申請高成數按揭？

但是，很多準買家對9成按揭都一知半解，以為無論甚麼情況，銀行都會借出9成按揭貸款。事實上，香港按揭證券有限公司 (HKMC) 及 昆士蘭保險香港 (QBE) 借高成數按揭都會不少要求及條件，申請人需要合乎準則，按證公司才會願意擔保該貸款。

以下是按證公司8個拒絕擔保貸款的原因：

1 虛假收入

有不少客人都會借用家人/自己公司自製入息，但當中的技巧又不精通，結果令按證公司職員懷疑。例如：銀行會進行公司查冊要求提供一至兩年稅單、強積金供款紀錄等，當看到申請人申報地址與公司申請地址相同時，更會作出深入調查，如果按證公司有合理懷疑該收入是假收入，基本上不會擔保個案。

如在家族公司工作，亦證明公司必須是實在的營運公司，而且具有盈利，真實受僱，申請高成數按揭是沒有問題的。

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2 大幅加薪

在按揭前後大幅加薪，就未必是一件值得開心的事，因為會影響按揭審批，最嚴重是銀行不接受申請或拒絕批出按揭。銀行會要求申請人提交更多文件證明大幅加薪理據。亦主動調查大幅加薪的原因，例如考獲專業專格，會正理的大幅加薪原因。香港按揭證券有限公司 (HKMC) 會視乎加薪的合理性及可信性而決定是否擔保該個案。如申請人是真實加薪，可以與自己公司的HR聯絡，由公司準備好所有相關文件，例如是加薪信，糧單，電郵等，愈多文件證明加薪一事是真有其事，嘗試令HKMC 或銀行信服。

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3 借私人貸款

近年，借私人貸款 (例如：P Loan、Card Loan、Tax Loan) 利率很低，甚至低於實際年利率2%，所以吸引不少人借款。但是，有私人貸款在身，便會影響按揭的申請，因為銀行職員好大機會會懷疑首期是否由借貸所得來的。如果該貸款取得日期與申請按揭日子愈相近，就愈大機會不批出按揭。

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4 自住物業

申請高成數按揭，其中一個要求是新買物業是自住用途。但假如申請人本身有一個3房單位，再買一間一房單位，並打算申請高成數按揭偷雞出租。按證公司便會對新買物業調查，並要求申請人解釋3房單位之後如何處理，並需要解釋為何由大單位搬到細單位。如果有證明，例如遷就子女上學，有子女學校入學證、學生證等，一般都會較合理。但如果不能夠合理解釋，按保公司便很大機會不會擔保。

5 夫婦同借高成數按揭

有些人會想到夫婦間前後腳買入2個單位，然後兩個單位都借高成數按揭，如果夫婦間有另一個高成數按揭，那就危險了。因為銀行會查看申請人的稅單，如夫婦間合併報稅，保證公司便會知道另一個同是自住用途的物業，但就會問為何夫婦同時有兩個自住物業，需要申請人解釋。實際上，夫婦很難解釋到為何會有兩個自住物業，令到按保公司拒絕擔保個案。

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6 未還清卡數

申請按揭時，銀行會向環聯信貸資料庫查看申請人之信貸評級。如果信貸評級 (TU Grade) 愈差，銀行審批的機會會愈低。現時信貸評級分為A至J，其中A為最好J為最差。如果申請人過往拖欠卡數記錄，或是每個月只還最低還款額的記錄，其信貸評級會被降低。這會令銀行的風險上升，擔心申請人同樣會拖欠按揭供款，故有機會不批按揭的。

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7 官司纏身

如果有官司在身，例如涉及民事訴訟 (借了財務公司錢但走數)，有機會需要賠償。信貸紀錄內會出現不良「公眾紀錄」。該公眾紀錄仍會留在環聯內，7年內不能刪除，那按證公司有很大機會不會擔保這按揭申請。

申請人亦可以嘗試帶同settlement proof 到環聯申請加備註到公眾紀錄內，讓銀行及按證公司考慮相關情況，希望按證手下留情，擔保按揭申請。

8 估價太低

如果買入的物業成交價高於估價太多 (如: 相差10%)，按保公司會用自己的估價去計算按揭成數，會出現借不足的情況，需要按揭申請人補首期。

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