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個別中小型銀行加按息 轉按加按最後機會

快手編輯部 by 快手編輯部
March 13, 2023
in 按揭優惠
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個別中小型銀行加按息 轉按加按最後機會
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由於美國聯儲局今年持續加息,香港有部分中小型銀行開始跟隨加息步伐,將H按封頂利率加0.1厘至0.225厘不等至實際按息3.125%-3.475%,預計2023年第一季,銀行會繼續加封頂利率,轉按賺現金回贈此財技,將會進入最後機會。

現時轉按現金回贈最高為2.3%,加上按揭轉介公司額外提供現金獎賞。以按揭貸款額500萬為例,可以賺取現金總回贈約為13萬元,差不多等同1年利息支出。如果每2年轉按一次,即每2年只需要還1年利息。

如果業主層樓現時按揭計劃與兩年前一樣為H+1.3%、封頂利率為3.125%的話,應要把握最後的轉按機會,否則未來按揭計劃封頂利率陸續調升,轉按誘因便會減少。

加息減轉按誘因?

若果現時大部分銀行封頂利率(3.375%)升0.25%至3.625%,500萬元按揭貸款額每月供款多$698,兩年間,供多$16,752,以現金回贈高達$13萬,仍然值得轉按。需要留意一點,雖然每月只供多數百元。但現時壓力測試標準改為現時利率+2%,以500萬貸款為例,壓力測試收入要求降低至 $46,664。故此,當加息殺到香港時,轉按加按的誘因會隨著壓力測試指引下降要求要相應變得吸引。

市場上有三類人亦應該趁低息盡快轉按:

1. 使用發展商二按或「呼吸Plan」

若經發展商二按或「呼吸Plan」上樓的業主,過了低息蜜月期後便要捱貴息,一般年利率為4-5%以上。若果物業已經收樓,應該盡快轉按至銀行。早前政府放寬按揭成數,轉按「甩」發展商按揭最多可以借8成,樓價上限為1,200萬元。若果買入住宅時作價少於這個數目,很大機會可以轉按至銀行而無須補錢上會,但需留意,亦不能加按套現,只能夠將剩餘貸款全數轉按到銀行。

相關文章:甩發展商一二按 轉按到銀行 注意事項

2. 過了罰息期的業主

過了2/3年罰息期的業主,現時仍可以透過按揭舊制,趁低息轉按 / 加按套現,同時享有現金回贈。現時轉按現金回贈最高為2.3%,加上按揭轉介公司額外提供現金獎賞。以按揭貸款額500萬為例,可以賺取現金總回贈為13萬元,差不多等同一年利息支出。

相關文章:比較20間銀行的罰息期及罰率(一表睇晒,不斷更新)

再加上,現時很多銀行並會奉送高息存款戶口Mortgage Link,提供與按揭利率掛鈎的存款利率。

假如業主轉按 500萬元,其中250萬元放入Mortgage Link對沖利息,餘下250萬元則支付按揭利息,變相500萬元套現金額實際利率僅約1.56%,這筆低息資金可以應付未來突發資金周轉需要。

3. 有債務在身的業主

如果按揭申請人本身有債務在身,例如欠信用卡數、財務公司貸款,也可透過加按套現進行清數,因為供樓利率比財務貸款利率低得多,可以減低利息支出,亦有現金回贈。以最高可以申請75%按揭清數,而需要套現清還債務的每月供款,可以免除壓力測試前後的供款與入息比率(DSR)計算。

相關文章:用物業加按套現清卡數或私人貸款,如何計算壓力測試?

快手按揭轉介提提你

最後提提趕轉按尾班車的業主——根據金管局指引,現金回贈若果超過貸款額1%,需要在按揭成數上限扣減。

另外,轉按牽涉費用主要為律師費,一般約為 $6,000 – $7,000,對比現金回贈一瞬間賺$130,000,依然有利可圖。

相關文章:

甚麼是轉按?轉按全攻略 Q&A

每週銀行按揭利率和按揭回贈比較


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Tags: 加按轉按

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